Tüketicinin Temliken Satışa Dayalı Açtığı Tapu İptal ve Tescil Davasında Aynen İfanın İmkansız Olması ve Tazminat Alacağı

İnşaat şirketlerinden (müteahhitlerden) henüz inşaat bitmeden, tapu almadan, taşınmaz alan, ancak taşınmazın inşası tamamlansa bile tapusunu alamayan kişilerin açtığı davalarda öncelikli talepleri aynen ifa olacaktır. Yani müteahhidin sözleşmeye göre onlara vadettiği taşınmazın tapusunu almak isteyeceklerdir. Ancak, temliken satışa dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarının her zaman başarıya ulaşması mümkün olmayabilir. Bu durumda davacıların yapacağı şey, aynen ifa yerine tazminat talep etmek olacaktır.

Aynen ifanın mümkün olmamasının başlıca sebepleri;

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olması,
2. Satılan dairenin aslında arsa sahiplerine düşen dairelerden biri olması,
3. İnşaatın kaçak olarak yapılması,
4. İnşaat seviyesinin kabul edilebilir oranda olmaması,
5. Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye satılmış olması gösterilebilir.

Bu yazıda bu sebepler detaylıca incelenmeyecek olup, taşınmazın tapusunun alınmasının mümkün olmaması halinde yapılabilecekler üzerinde durulacaktır.

Türk Borçlar Kanunu md. 112 hükmüne göre “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

Madde metninde alacaklının müspet zararı düzenlenmektedir. Yüklenicinin asli edinimini yerine getirmemesinden ötürü alıcı zarara uğramış durumdadır. Buradaki zarar, asli edinimin yerine getirilmesi halinde alacaklı durumundaki alıcının elde edeceği mali durumdan yoksun kalması anlamındadır. Yani, sözleşmenin yerine getirilmesi alıcıyı nasıl bir mali durum içine sokacaksa, tazminatın da işlev olarak, bu mali durumu karşılaması gerekmektedir. Bu durumda, yüklenici ile alıcı arasındaki sözleşme ayakta kalmakta, ancak yüklenicinin asli edimi olan tapu verme sorumluluğu yerine tazminat sorumluluğu geçmektedir.

Burada karşılaşılan sorun ise elde edilecek tazminat miktarının neye göre belirleneceğidir. Genellikle alıcıların yüklenicilere taşınmazın bedelini ödedikleri, ancak aradan yıllar geçmiş olmasına rağmen, taşınmazın tapusunu elde edemedikleri görülmektedir. Bu durumda ise taşınmaz sürekli değer kazanırken alıcıların ödedikleri bedelin, faiz işlemesine rağmen, alım gücünü kaybetmesidir. Kısaca örneklendirmek gerekirse; bir taşınmazın alınması için müteahhide 100.000,00.-TL verildiğini, ancak aradan geçen beş yılda taşınmazın tapusunun alınamadığını düşünelim. Bu durumda, beş yıllık süre zarfında, taşınmazın değeri belki on katına çıkacak olmasına rağmen, alıcının elde edeceği tazminat 100.000,00.-TL ana para ve faizi olacaktır. İşte, alıcıların bu şekilde mağdur olmaması adına uygulamada, bu neviden davalarda taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tazminat olarak ödenmesinin talep edilmesi ve bu yönde karar verilmesi fikri ortaya atılmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 10.04.2018 tarihli ve 2018/810 E., 2018/2866 K. sayılı kararında "Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince,

Dava dilekçesi ile dava konusu 4 no’lu bağımsız bölüme ilişkin tescil talebinin reddi halinde dava tarihi itibarı ile değerini talep etmiştir. Mahkemece taraflar arasındaki sözleşmenin karşılıklı edimleri içeren nitelikte bir sözleşme olduğu, davacının ilk talebinin yerine getirilmesinde fiili bir imkansızlık söz konusu olmadığı, davacı ilk talebinin gerektirdiği bedeli halefiyet ilkesi gereğince davalı yüklenicinin arsa sahibine ödemekle yükümlü olduğu halde bu yükümlülüğü yerine getirmediği bu durumda davacının dava tarihindeki rayiç bedeli isteme hakkı bulunmadığı belirtilerek davacının davalı kooperatife ödemiş olduğu 30.000,00 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. Borçlar Kanununun 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

Bu durumda mahkemece, dava konusu 4 no’lu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri tespit ettirilerek bu bedelin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” içtihadı ve benzer yöndeki istikrar kazanmış kararları ile uygulamanın da bu yönde olması gerektiğini belirtmiştir.

Hatta alıcı ile yüklenici arasında düzenlenen adi yazılı belgede taraflar arasındaki anlaşma bedeli yazılmasa, ancak bedelin ödendiği açıkça yazılsa bile alıcının tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi gerekmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 23.09.2014 tarihli ve 2014/4280 E., 2014/10295 K. sayılı kararınada “Ancak, davacı Altınok ve davalı yüklenicinin imzalarını taşıyan davacının dayandığı 25.06.2007 günlü “Taahütnamedir” başlıklı adi yazılı belgede 7 numaralı bağımsız bölümün satılarak bedelinin alındığı yazılıdır. Temlik sözleşmesinde bağımsız bölümün bedeli belirtilmemiş ise de bedelin tamamen ödendiği açıkca anlaşılmaktadır. TMK’nın 6. maddesi hükmü gereğince yaptığı ödemeleri kanıtlamak davacının yükümlülüğündedir. Her ne kadar sözleşmede bedel belirtilmemiş ise de davacı dayandığı belge ile taşınmazın bedelini ödediğini kanıtlamıştır. Bu nedenle, bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getiren davacı, taşınmazın devir borcunu yerine getiremeyen davalı yükleniciden tazminat talep edebilir. Ancak bu bedel dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerini geçemez. Davacının dayandığı temlik sözleşmesinin yazılı biçim koşulu yerine getirildiğinden geçerli bulunduğu gözetilmeksizin satış bedelinin ödendiğinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle bedel isteminin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” içtihadı ile bu durumu açıkça ortaya koymuştur.

Bu uygulama alıcının zararını yine de tam anlamıyla karşılamayacaktır. Çünkü, ülkemizde davaların çok uzun sürede sonuçlandığı ve davaların sonuçlanması kadar paranın cebri icra yoluyla tahsil edilmesinin de vakit aldığı düşünüldüğünde, davanın sonuçlanmasına kadar geçecek sürede yine de paranın değer kaybedebileceği gözden kaçırılmamalıdır. Bu durum da alıcıların müspet zararları yanında menfi zararlarının olabileceğini akla getirmektedir.

Bu türdeki davaların teknik hukuk bilgisi gerektirmesi, yapılacak basit hataların yargılamaları yıllarca sürmesine sebep olması ve zaten mağdur durumda olan alıcıların daha da zor durumda kalmaları sebebiyle profesyonel yardım almaları şarttır.

Bu nedenle alıcıların hukuki destek almadan yargı sürecine başlamaması gerekir.