Tapu İptal ve Tescil Davasında Tazminat Talebi

Tüketicinin Temliken Satışa Dayalı Açtığı Tapu İptal ve Tescil Davasında Aynen İfanın İmkansız Olması ve Tazminat Alacağı Davalarında Faiz Konusu

Tüketici konumundaki alıcılar ile müteahhitler arasında imzalanan temliken satışa dayalı sözleşmelerin bir sebeple aynen ifa edilmesinin mümkün olmaması halinde başvurulabilecek hukuki yolları önceki yazıda incelemiş ve aynen ifanın mümkün olmaması halinde tazminat talep edilebileceğini belirtmiştik.

Bu yazıda ise, hükmedilecek tazminata faiz talebini, faizin türünü ve işlemeye başlayacağı tarihi inceleyeceğiz.

Alıcıların, talep ettikleri tazminatı faiziyle birlikte elde edebilmeleri için faiz taleplerinin de olması gerekmektedir. Aksi taktirde, Mahkemelerce re’sen faiz işletilmesine karar verilmesi mümkün değildir (HMK md. 26). Bununla birlikte faiz işletilecek tarihin ve türünün de belirtilmesi gerekmektedir. Aksi taktirde, dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine hükmedilecektir.

Eğer yüklenicinin davadan önceki bir tarihte temerrüde düşürülmesi söz konusu ise, o zaman temerrüt tarihinden itibaren faiz işletilmesi de mümkün olacaktır. Ancak bunun için yüklenicinin davadan önceki bir tarihte temerrüde düşürüldüğünün yazılı bir belge ile ispatı ve faize bu tarihten itibaren karar verilmesi talep edilmelidir. Bu iki şartın birlikte sağlanması, alıcıların zararlarının telafisi noktasında önem arz etmektedir. Dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiz zararın tazmini noktasında tatminkar bir karara vücud vermeyebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 02.06.2008 tarihli ve 2008/5015 E., 2008/7029 K. sayılı kararında “Borçlar kanununun 101/1 maddesi uyarınca borçlu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olur ve alacaklı borçluyu temerrüde düşürdüğü tarihten itibaren faiz talep edebilir. Somut olayda, dava açılmadan önce, borçlu ihtarname çekmek suretiyle temerrüde düşürülmediğinden hükmolunan tazminata dava tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerekir.” içtihadı ile borçlunun temerrüde düşürülmesi gerektiğine vurgu yapmıştır.

Sözleşme Yabancı Para Borcu Üzerinden Yapılırsa Faiz Talep Edilebilir Mi?

Eğer temliken satış sözleşmesi yabancı para borcu üzerinden yapılmışsa alacağa 3095 sayılı Kanun md. 4/a gereği devlet bankalarının o yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranının uygulanması talep edilmelidir. 

Alıcıların açtığı davalarda, gerek dava tarihinden itibaren gerek davadan önceki bir tarihten itibaren faiz işletilmesine karar verilsin, alıcılar yasal faiz oranında bir getiri elde edeceğinden bu durum zararın karşılanmasında yetersiz kalabilir.

Bu Davalarda Avans Faizi İstenmesi Mümkün Müdür?

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 27.03.2014 tarihli ve 2013/28184 E., 2014/9002 K. sayılı kararında “Davacının avans faiz ile ilgili temyiz itirazı yönünden; Davacı alıcı ile sözleşme yapan yüklenici davalı şirketin tacir olması nedeniyle avans faizine hükmedilmesi gerekirken mahkemece, yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.” içtihadında bulunarak avans faizine hükmedilebileceğini belirtmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 14.01.2023 tarihli ve 2012/12677 E., 2013/362 K. sayılı kararı da aynı yöndedir.

Ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 18.01.2013 tarihli ve 2012/13929 E., 2013/635 K. sayılı kararında “Taraflar arasındaki sözleşmeye konu bağımsız bölüm mesken niteliğinde olduğundan işin mahiyeti ticari değildir. Bu nedenle dava tüketici mahkemesinde görülmüştür. Hüküm altına alınan kira alacağına 3095 sayılı kanuni faiz ve temerrüt faizine ilişkin kanunun 1. maddesi uyarınca yasal faize hükmedilmesi gerekirken avans faizine hükmedilmesi de doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.” denilerek yasal faiz işletilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Avans faiz işletilmesi gerektiği belirtilen kararlarda satıcının şirket yani tacir olmasına vurgu yapılarak avans faizin kabulüne karar verilirken, tam aksi yöndeki kararlarda ise sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin konut olduğuna ve işin ticari olmadığına vurgu yapılarak yasal faiz işletilmesi gerektiği belirtilmiştir. Halbuki avans faiz işletilmesine karar verilen somut olaylarda da alıcılar tüketici konumundadır ve sözleşmeye konu bağımsız bölümler de meskendir. Bu nedenle, aynı konuda çok yakın tarihli iki kararın birbiriyle çelişkili olması uygulamada belirsizlik oluşturduğundan Yargıtay’ın bu tutumu eleştirilebilir. 

Burada yapılması gereken şey, faiz talebinin hangi tarihten itibaren ne oranda işletilmesi istendiğini açık bir şekilde dile getirmek ve Mahkemeyi faiz işletilecek tarih ve oranı hakkında usulüne uygun şekilde ikna edecek delilleri ortaya koymaktır. Bunun sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi, sürecin pürüzsüz şekilde ilerlemesi için hukuki destek alınması gerektiği malumdur.