İnşaat Bitmeden Satın Alınan Taşınmaz Üzerindeki Hacizlerin Durumu
Hukuki ve Pratik Değerlendirmeler
Temliken satışa dayalı tapu iptal ve tescil davasında davaya konu bağımsız bölümün tapu kaydı üzerinde üçüncü kişiler lehine haciz ve tedbir şerhleri bulunabilir. Henüz inşaatı tamamlanmadan satışa sunulan bu tür taşınmazlar yatırımcı ve bireysel alıcılar için cazip fırsatlar sunsa da bazı hukuki ve pratik sorunları da beraberinde getirmektedir. Bu sorunların başında ise, inşaat bitmeden satın alınan taşınmazlar üzerindeki hacizler ve tedbir şerhleri gelmektedir.
İnşaat halindeki taşınmazlar üzerindeki hacizler, genellikle inşaat firmasının borçlarından kaynaklanmaktadır. Müteahhitin inşaatı finanse edebilmek için aldığı krediler veya malzeme tedarikçilerine olan borçları ödenmediğinde, alacaklılar haciz yoluna başvurabilirler. Taşınmaz üzerine konulan hacizler ve tedbirler eşyaya bağlı borç olarak kabul edilir. Bu nedenle de, kural olarak, taşınmaz üzerindeki borçlardan yeni malik sorumlu olur. Şayet borçlu borcunu ödemezse, haciz konulan taşınmaz satılarak alacaklının alacağı karşılanır.
İnşaat bitmeden taşınmaz satın alırken, alıcıların dikkat etmesi gereken bazı önemli hususlar bulunmaktadır:
1. Tapu Kaydının İncelenmesi
Alıcılar, satın almayı düşündükleri taşınmazın tapu kaydını incelemeli ve üzerinde herhangi bir haciz veya ipotek bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir. Tapu kaydında bu yönde bir şerh görüldüğü takdirde, taşınmazın satın alınması riskli hale gelir.
2. Sözleşme Maddeleri
Alıcılar, müteahhit veya inşaat firması ile yapacakları sözleşmede, taşınmazın temiz tapu ile teslim edileceğine dair maddeler eklemelidir. Bu tür maddeler, alıcının haklarını koruma altına almasını, gelecekte karşılaşılabilecek hukuki problemler öncesinde tedbir alınmasını sağlar.
3. Müteahhidin Güvenilirliği
Müteahhit veya inşaat firmasının geçmiş projeleri ve finansal durumu hakkında piyasa araştırması yapmak, alıcının karşılaşabileceği riskleri azaltabilir. Güvenilir ve geçmişte başarılı projelere imza atmış firmalarla çalışmak, haciz riskini minimize edebilir.
Takyidat Lehtarlarının Davaya Dahil Edilmesi
Ancak buna rağmen, taşınmaz üzerine haciz konulmuşsa ve temlik alacaklısı da henüz tapuyu alamamışsa yapılacak şey açılacak tapu iptal ve tescil davasında bu durumun da gündeme getirilmesidir. Bu bağlamda davacının (alıcının) dava dilekçesinde açıkça tescil hükmünün takyidatlardan ari olarak verilmesi talebinde bulunması gerekir. Aksi durumda hakim HMK md. 26 hükmünde düzenlenen taleple bağlılık ilkesi gereği tescil hükmünün takyidatlı haliyle vermek zorunda kalır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 24.05.2013 tarihli ve 2013/2106 E., 2013/3484 K. sayılı kararına göre “Kabule göre, davacı tarafça taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına yönelik herhangi bir talep olmadığı ve lehlerine taşınmaz üzerine takyidat konulmuş olan üçüncü kişiler aleyhine açılmış bir dava da bulunmadığı halde, HMK'nın 26. maddesindeki taleple bağlılık kuralına aykırı olarak, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına da karar verilmesi isabetsiz olmuştur.”
Bağımsız bölüm üzerinde haciz ve tedbirlerin bulunması halinde şayet davacı bunların kaldırılması suretiyle tapu iptal ve tescil kararı verilmesi talebinde bulunmuşsa, bu durumda takyidat lehtarlarının davalı olarak davada yer alması gerekir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 23.03.2017 tarihli ve 2015/18249 E., 2017/2263 K. sayılı kararına göre “Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacıların üç kişilik yapsatçı ekibinden adi yazılı sözleşmeyle dava konusu 4 nolu bağımsız bölümü satın aldıkları, satış bedelini ödedikleri, davanın ihbar edildiği yapsatçılar K1 ve K2'un paylarını tapuda devrettikleri; davalı olan yapsatçının 1/3 payını tapuda devretmediği, bu pay üzerinde ihtiyati tedbir ve ihtiyati hacizlerin bulunduğu, davacıların dava konusu edilen ve davalının 1/3 oranında malik bulunduğu payın iptaliyle takyidatlar terkin edilerek adlarına 1/2'şer oranında tapuya tescilini talep ettikleri; mahkemece, takyidatlardan ari biçimde davacılar adına tesciline karar verilmesi durumunda taşınmazın üzerinde lehlerine takyidat bulunan dava dışı üçüncü kişilerin haklarının da etkileneceğinden bahisle davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
Mahkemece, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz lehtarlarının davaya dahil edilmesi hususunda davacılara süre vermesi, bu kişilerin davaya dahil edilmelerinden sonra, tarafların talepleri ve savunmaları çerçevesinde yapılacak olan inceleme ve araştırmalar sonucunda takyidatların kaldırılması gerekiyorsa payın takyidatsız olarak, takyidatların kaldırılması yönünde kanaat oluşmaz ise davacı tarafın talep etmesi halinde dava konusu 4 nolu bağımsız bölümdeki davalıya ait 1/3 payın takyidatlarla birlikte yükümlü olarak davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.”
Belirtmek gerekir ki, dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde lehlerine tedbir veya haciz şerhi konulan kişi veya kurumların davaya dahil edilmeleri, mevcut davada bu kişilere tebligat yapılması şeklinde değil haklarında birleştirme talepli dava açmak üzere davacıya uygun mehil verilmek suretiyle mümkün olur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 28.09.2009 tarihli ve 2009/8734 E., 2009/9889 K. sayılı kararına göre “Haciz şerhlerinin kaldırılması istemine gelince, bu nitelikteki davaların tapu kütüğünde yararına haciz şerhi konulan kişi veya kurumlara yöneltilmesi gerekir. Zira, verilen şerhler onların yararınadır. Hükümle yaratılacak durumda yine onların hukukunu etkileyecektir. Dava konusu taşınmazın üzerinde icra müdürlüğü ve vergi dairesi lehine konulmuş haciz şerhleri bulunmaktadır. Dava sözü edilen kurumlara ve kişilere yöneltilmediğinden usul ekonomisi de dikkate alınarak davacıya lehine haciz şerhi konulan kurumlar ve kişiler hakkında dava açmak üzere uygun bir süre verilmeli, açılacak dava eldeki dava ile birleştirilmeli, yargılama sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır. Dava açılmadığı takdirde, tapu iptali ve tescil istemi şerhle yükümlü olarak sonuca bağlanmalıdır.”
Takyidatların Kaldırılmasında İspat
Takyidatların kaldırılması talepli davalarda a- takyidatların tapu kaydına şerh edildiği tarih ve b- takyidat sahibi lehtarların iyiniyetli olup olmadıkları hususları önem arz etmektedir. Yargılamada bu iki önemli husus üzerinde durularak davacının davasını ispat edip etmediğine karar verilecektir.
Takyidatların temliken satış tarihinden önce yapılması durumu:
Temliken satışı yapılan bağımsız bölümün satışından önce tapu kaydı üzerine konulan haciz, tedbir, ipotek gibi takyidatlarda, tapu sicilinin kamuya açıklık ilkesi uygulama alanı bulur. Bu ilkeyi düzenleyen Türk Medeni Kanunu’un Tapu Sicilinin Açıklığı başlıklı 1020’inci maddesi hükmü şöyledir:
“Tapu sicili herkese açıktır.
İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”
Demek ki taşınmazı satın alan kişi (tüketici), temlike dayalı sözleşme yapmadan önce tapu kaydı üzerinde takyidat bulunup bulunmadığını araştırıp öğrenme olanağına sahiptir. Dolayısıyla alıcı, takyidatlardan habersiz olduğunu yani bu konuda iyiniyetli olduğunu ileri süremez. Bu bağlamda takyidat sahiplerinin kötüniyetle davrandıklarını iddia eden alıcı, bunu ispat etme ve inandırıcı delil ikame etme yükü altındadır. Ancak, belirtmek gerekirse TMK md. 1020 hükmü karşısında böyle bir vakıanın iddiasını ispat etmek pek kolay gözükmemektedir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, 3/03/2017 tarihli ve 2017/118 E., 2017/122 K. sayılı kararına göre “Dosyanın Değerlendirilmesi:
Tapu kütüğüne esas itibariyle mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktibasına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.
Şerhten amaç, ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolayısıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.
TMK’nın 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66. maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.
Tapu kütüğüne şerh edilebilecek şahsi haklara gelince;
TMK’nın 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleimelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.
“Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında” başlıklı TMK’nın 1010. maddesinde de aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamalarının tapu kütüğüne şerh verilebileceği belirtilmiştir;
1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
Örneğin; ifa edilmediği taktirde sahibine, malikine karşı TMK’nın 716. maddesine göre cebri tescil davası açma hakkı veren şahsi haklar. Buradaki şerhin amacı üçüncü şahısların TMK’nın 1023. maddesine istinaden ayni hak iktisabını önlemektir. İkinci gruptaki haklar ise, taşınmazla ilgisi olmayan alacak haklarıdır. Buradaki amaç ise İİK’nın 277. maddesi anlamında alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla taşınmazı temlik edip, bu alacakların tahsilini imkansız kılmaya yönelik olarak taşınmaz malikinin yapacağı tasarrufi işlemleri önlemektir.
2. Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,
Bu halde yalnızca ilgili işlemlerin taalluk ettiği nispette taşınmaz malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemleri alacaklılara karşı geçersiz olur ve bu hususlarda TMK’nın 1023. maddesi uygulanmaz.
3. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Bu tür bir şerhle sonraki müktesipler kanundaki mükellefiyetlere katlanmak zorunda kalır.
Diğer taraftan TMK’nın 1011. maddesi hükmü gereğince de; iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa hakkın geçici şerhi olanaklıdır.
Tüm bu açıklanan hakların şerhi koşulların bulunması halinde şerh tapu müdürlüğünce konulabileceği gibi hükmen de tapuya yazılabilir.
Şerhe ilişkin olarak yukarıda belirten yasal düzenlemelerden sonra somut olaya gelince;
- Davacı, usulüne uygun olarak konulan ipotek şerhi ile haciz şerhlerinin davalıların iyiniyetli olmamaları nedeniyle yasal dayanağı kalmadığını ileri sürerek terkinin istemektedir.
- Davacı davalıların kendisinin açtığı mülkiyete ilişkin davasını bile bile tapu kaydında bulunan şerhleri koydurduklarını ileri sürerek davalılar adına oluşan yolsuz şerhlerin terkini isteğinde bulunmuştur,
Somut uyuşmazlıkta 41481 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki B/Zemin/4 no.lu bağımsız bölümün mülkiyeti davacı adına mahkeme kararı ile 21.12.2015 tarihinde oluşmuştur. x Bankası’nın lehtarı, borçlusunun S. İnşaat Taah. Otom. Gıda…. Ltd. Şti. olduğu ipotek 10.06.2013 tarihinde tesis olunmuştur. Dosya arasındaki temlikname 30.03.2015 tarihlidir. Yine tapu kaydının beyanlar hanesindeki haciz şerhlerinin tarihleri 24.12.2014, 03.02.2015, 19.03.2015, 20.03.2015, 28.09.2015’tir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip tarihi de 19.02.2015 tarihidir.
Tüm bu deliller ışığında; dava konusu edilen taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesindeki ipotek ve haciz şerhleri davacının tapu kaydındaki kayden malik olduğu tarih olan 21.12.2015 tarihinden öncedir. Davacı davalıların kötü niyetli olduklarını da ispatlayamamıştır. Bu nedenle davalıların ipotek ve hacizden kaynaklanan hakları korunmalıdır.”
Takyidatların temliken satış tarihinden sonra yapılması durumu:
Temliken satış sözleşmesi, sonuç olarak, taşınmazın mülkiyetini alıcıya devri vaadini içeren bir sözleşme türüdür. Bu nedenle de alıcı, sözleşmeden doğan hakkını TMK md. 1009/1’e göre tapu kütüğüne şerh ettirebilir.
Böyle bir şerhten sonra tapu kaydına üçüncü kişiler lehine haciz, tedbir, ipotek gibi takyidatların konulması halinde, alıcı, satış sözleşmesi şerhinden doğan haklarını TMK md. 1009/2’ye göre üçüncü kişilere karşı ileri sürebilecektir.
Ancak alıcı, satış sözleşmesinden doğan haklarını tapu kütüğüne şerh ettirmemişse, satış sözleşmesinden sonra tapu kaydı üzerine konulan takyidatların kaldırılmasını, ancak takyidat lehtarlarının (üçüncü kişilerin) kötüniyetle davrandıklarını ispat ederse temin edebilir. Bu bağlamda takyidat lehtarlarının kötüniyetle yani tapunun devrini engellemek veya güçleştirmek kastıyla davrandıklarını ispat yükü ve bu konuda delil ikame yükü alıcıdadır.
Alıcı (davacı), satıcı ile takyidat sahipleri arasındaki işlemlerin muvazaalı olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiayı tanık dahil her türlü delille ispat edebilecektir.
Sonuç olarak inşaat bitmeden, temlik sözleşmesine dayalı olarak satın alınan taşınmazlar üzerindeki hacizler, alıcılar için ciddi riskler oluşturabilir. Bu nedenle, alıcıların tapu kayıtlarını dikkatlice incelemesi, güvenilir müteahhitlerle çalışması ve sözleşme maddelerine önem vermesi gerekmektedir.
Gerek tapu kayıtlarının incelenmesi ve sözleşmenin hazırlanması gerek haciz, tedbir ve ipotek gibi durumlarda hukuki destek almak ve gerekli adımları atmak, alıcıların haklarını koruma altına alabilir. Bu süreçlerde bilinçli ve dikkatli olmak, alıcıların karşılaşabileceği olası sorunları minimize edebilir ve yatırımlarını güvence altına alabilir. Bu türden bir hukuki işlem yapılırken profesyonel destek almak şarttır.
