Ortak Tapulu Taşınmazların Satışı ve Dava Süreçleri
Türkiye’de çok sayıda taşınmaz mal (arsa, tarla, konut vs.), birden fazla kişi adına ortak tapulu olarak kayıtlıdır. Bu ortaklıklar miras yoluyla, satın alma sırasında ya da başka hukuki işlemlerle doğabilir. Ancak zamanla ortaklar arasında taşınmazın nasıl kullanılacağı, satılıp satılamayacağı veya paylaşım şekli gibi konularda anlaşmazlıklar çıkabilir.
Bu yazımızda, ortak tapulu taşınmazların satışı nasıl olur, taraflar arasında anlaşmazlık durumunda hangi dava yolları izlenebilir konularını detaylı olarak ele alıyor; Emir Hukuk Avukatlık Bürosu olarak sunduğumuz hukuki destek hakkında bilgi veriyoruz.
Ortak Tapu Nedir?
Ortak tapu, bir taşınmazın birden fazla kişinin mülkiyetinde olması durumudur. Hukuken bu durum iki şekilde ortaya çıkabilir:
- Paylı (Hisseli) Mülkiyet:
Her ortağın taşınmazda belirli bir payı vardır. Pay oranı genellikle tapuda belirtilir (örneğin ½, ⅓ gibi). - Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti:
Genellikle miras yoluyla oluşur. Ortakların payları belli değildir; taşınmaz üzerinde birlikte mülkiyet söz konusudur. Paylar belirlenmeden satış mümkün değildir.
Ortak Tapulu Taşınmazların Satışı Nasıl Yapılır?
Paylı Mülkiyette Satış
- Bir ortak, kendi hissesini dilediği kişiye tek başına satabilir.
- Ancak tamamının satışı için diğer tüm paydaşların onayı gerekir.
- Uygulamada bu durum çoğunlukla sorun yaratır; özellikle bazı paydaşlar satışa karşı çıkıyorsa süreç tıkanabilir.
Elbirliği Mülkiyetinde Satış
- Hiçbir ortak, ortaklar dışında bir kişiye hissesi oranında tek başına satış yapamaz.
- Öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Bu dönüşüm, tapu müdürlüğü marifetiyle ortaklara tebligat gönderilmesi veya mirasçılardan birinin mahkemeye başvurmasıyla mümkündür.
Anlaşmazlık Durumunda Ne Yapılmalı?
Eğer ortaklar taşınmazın satışı ya da kullanımı konusunda anlaşamıyorlarsa, aşağıdaki yasal yollar devreye girer:
1. Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)
Bu dava, hisseli ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın ortaklar arasında bölünememesi halinde açılır. Amaç, ortak mülkiyeti paylaşma veya satış yoluyla sona erdirmektir.
Kim açabilir?
Her bir ortak, gayrimenkul alanında uzman avukat desteği ile bu davayı açabilir.
Nasıl sonuçlanır?
- Fiili taksim (ayrıştırma) mümkünse, taşınmaz paylaştırılır.
- Fiili taksim mümkün değilse, mahkeme taşınmazın ihale ile satışına karar verir.
- Elde edilen satış geliri, ortaklara hisseleri oranında dağıtılır.
2. Tapu İptal ve Tescil Davası
Eğer ortaklardan biri, diğer ortakların rızası olmadan yasa dışı yollarla tüm taşınmazı sattıysa ve bir şekilde tapuda tescil işlemi de yapılmışsa, bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
Bu dava, hak kaybını önlemek adına ivedilikle açılmalıdır.
3. Şufa (Önalım) Hakkı Davası
Paylı mülkiyette bir ortak, payını üçüncü kişiye sattığında, diğer ortakların önalım (şufa) hakkı doğar.
Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlükârda 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
Ortak Tapulu Taşınmazlarda Dava Süreci Nasıl İlerler?
- Tapu ve Kadastro Kayıtlarının İncelenmesi
- Dava Dilekçesi Hazırlığı ve Sunumu
- Keşif Yapılması, Bilirkişi İncelemesi ve Değerleme
- Tahkikatın Bitirilmesi ve Mahkeme Kararı
- Kararın Kesinleştirilmesi ve Uygulanması
Süreç, taşınmazın türüne, hissedar sayısına ve tarafların tutumuna göre 6 aydan 2 yıla kadar sürebilir.
Emir Avukatlık Hukuk Bürosu Olarak Hizmetlerimiz
Emir Avukatlık Hukuk Bürosu, ortak mülkiyete konu taşınmazlarla ilgili yaşanan uyuşmazlıklarda, hak kaybı yaşanmadan sürecin yönetilmesini sağlar.
Hizmetlerimiz:
✓ Hisseli tapuların incelenmesi ve hukuki durum analizi
✓ Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi işlemleri
✓ Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının açılması ve takibi
✓ Tapu iptal ve tescil davalarının takibi
✓ Şufa (önalım) hakkının kullanılması
✓ Arabuluculuk ve müzakere süreçlerinin yürütülmesi
✓ Mahkeme sonrası satış organizasyonu ve gelir paylaşımı danışmanlığı
Amacımız, müvekkillerimizin taşınmazlarıyla ilgili haklarını güvence altına alarak en hızlı ve zararsız şekilde çözüme ulaşmaktır.
Ortak tapulu taşınmazlar, hem miras hem yatırım hem de aile içi ilişkiler açısından hassasiyet taşıyan konulardır. Bu nedenle uyuşmazlık durumlarında, hukuki sürecin doğru planlanması ve uzman bir avukatlık bürosundan destek alınması büyük önem taşır.
