Ön Ödemeli Satış Sözleşmesi İle Konut Satın Alınmasında Müteahhitlik Şirketinin İflası

Günümüzde konut fiyatlarının çok yüksek olması, özellikle düşük bütçelere konut edinmek isteyenlerin projesine uygun şekilde inşa edilmiş ve iskan ruhsatı da alınmış bir konutu satın alarak bu ihtiyaçlarını gidermelerinin neredeyse imkansız hale gelmesi, kişileri farklı alternatiflere yöneltmektedir.

Bunlardan biri de ön ödemeli satış sözleşmesi ile konut alınması yoludur. Bu ihtimalde kişiler, henüz tamamlanmamış, hatta bazen hiç inşasına başlanmamış konutları, uygun fiyatlara satın alabilmek için müteahhitlik şirketleri ile anlaşmalar yapmaktadırlar. Bazen paranın tamamı ödenmekte bazen de bir kısmı ödenip kalanı taksitlere bölünmektedir. Ancak burada, konut satın alanları bekleyen tehlike müteahhitlik şirketinin iflâs etmesidir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 1/12/2022 tarih ve 2021/639 Esas, 2022/2849 Karar sayılı kararında şirketin iflası halinde yapılması gerekenleri, uygulamaya yol gösterici şekilde, benimsenmesi gereken ilkeler olarak açıklamıştır.

Müteahhitlik şirketinin iflasına karar verilmiş olması halinde, ön ödemeli satış sözleşmesi ile konut satın alanların aşağıdaki prosedüre göre hareket etmesi gerekir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 191 ve 192’inci maddeleri uyarınca iflas açıldıktan sonra müflisin tasarruf yetkisinin kısıtlanmış olması müflisin iflas masasına giren mal ve haklarına ilişkin davaları takip etme yetkisini de etkiler. Burada müflis ile kastedilen müteahhlik şirketi, tasarruf yetkisinin kapsamına giren mal da ön ödemeli konut satış sözleşmesine konu taşınmazdır. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki dava takip yetkisi (ve taraf sıfatı), artık müflise değil iflas idaresine aittir.

Şayet iflas kararından önce müteahhitlik şirketinin açtığı veya ona karşı açılmış davalar varsa; İflastan önce müflisin açmış olduğu davalarda iflas idaresinin bu davayı takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını, müflis aleyhine açılan davalarda ise dava konusu alacağın kabul edilip edilmeyeceğini tespit edebilmek için, öncelikle iflas organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu işlemlerin yapılması ise zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle Kanun, müfliisin taraf bulunduğu hukuk davalarının, iflasın açılması ile belli bir süre için durmasını kabul etmiştir (İİK md. 194). Bu durma, ikinci alacaklılar toplantısından (md. 237) on gün sonraya kadar devam eder; ancak bu süreden sonra duran hukuk davalarına devam edilebilir (md. 194/1), davaların durduğu bu süre içerisinde iflas idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir.

Müflisin davacı olduğu davalarda, iflas idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflas idaresi tarafından devam edilir. İflas idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kararına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu halde, o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (md. 245).

Şayet ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile konut satın aldığı halde, tapusunu teslim alamayan alıcılar tarafından müteahhitlik şirketine karşı dava açılmışsa; İflastan önce müflis aleyhine açılmış olan davalarda iflas idaresi, dava konusu alacak iddiasının masaya kaydı için tayin olunan müddet bittikten sonra dava konusu iddiayı tahkik ve tetkik eder ve icabına göre kabul veya ret kararı verir (md.230). İkinci alacaklılar toplantısında belirtilen alacak miktarının iflas masasına kabul edilmesi halinde dava konusuz kalacağından mahkemece karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi; alacağın masaya kabul edilmemesi halinde ise açılmış olan davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmesi gerekir.

Yani alıcılar tarafından müteahhitlik şirketine karşı tapu iptal ve tescil, mümkün olmadığı taktirde ödenen bedelin iadesi talepli bir dava açılması ve bu davanın devam ettiği süreçte müteahhitlik şirketinin iflasına karar verilmesi durumunda mahkemece, yukarıda açıklanan yasal mevzuat uyarınca 2. alacaklılar toplantısının yapılmasından sonraki 10 güne kadar yargılamanın durmasına karar verilmesi ve iflas kararının kesinleşmesi ile anılan prosedürün uygulanması gerekir.

Anlatılanları sadeleştirmek gerekirse; alıcı tarafından, müteahhitlik şirketine karşı, taşınmaz üzerinde müteahhitlik şirketi lehine ipotek varsa ipoteğin terkini talebi ile birlikte, tescile zorlama davası (TMK m. 716) açılsa bile, şirketin iflâsı ile birlikte bu dava İİK md. 194 uyarınca ikinci alacaklılar toplantısından 10 gün sonrasına kadar duracaktır. Bu durum zaten çok uzun süren yargılamanın daha da uzamasına da neden olur. İflâsın açılması ile birlikte müflisin konusu para olmayan borçları (parasını aldığı taşınmazın tapusunu verme borcu) İİK md. 198/1 c. 1 uyarınca prensip olarak para borcuna dönüşecektir.

Taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmiş, hatta alıcı konuta yerleşmiş, orada yaşamaya başlamış olsa bile, mülkiyetin (tapunun) geçirilmesi borcu İİK gereği para borcuna dönüşecek, alıcı ancak taşınmazın değerini iflâs masasına alacak olarak kaydettirebilecek; alıcının bir fiil oturduğu, ancak mülkiyeti halen müfliste olan taşınmaz küllî icrada satılıp paraya çevrilecektir.

Bununla birlikte, iflâs idaresi, gerektiğinde ikinci alacaklılar toplantısı, aynen ifaya, incelenen konu özelinde mülkiyetin alıcıya geçirilmesine de karar verebilir (İİK m. 198/1 c. 2). Bu durumda, iflâs idaresi, gerektiğinde ikinci alacaklılar toplanması, aynen ifaya karar vermezse, tescile zorlama davası konusuz kalır, mahkemece karar verilmesine yer olmadığına karar verilir (HMK m. 331/1). Mülkiyetin alıcıya geçirilmesine karar verilmemesi halinde, alıcının elde edebileceği paranın miktarı da tartışmalı hale gelir. Çünkü yargılamaya devam edilebilmiş olsaydı taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin davacıya ödenmesine karar verilecekti. Ancak iflas masasına alacak olarak kaydettirilecek miktar, muhtemelen, müflise geçmiş tarihte ödenen bedel olacaktır. Bu durum ise, yasal faiziyle birlikte paranın geri alınması kararlaştırılsa bile, alıcının parasının enflasyon karşısında erimesine neden olacaktır.

Ayrıca alıcının fiilen teslim aldığı, içinde yaşamaya başladığı konutunu, tahliye etmesi, taşınmazın cebri icra yoluyla satılmasına katlanması da gerekecektir.

Tüm bu olumsuzluklarla karşılaşılmaması adına ön ödemeli satış sözleşmesi ile konut satın alınması süreçlerinde hukuki destek alınması şarttır.