Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Resmi Şekilde Yapılması Zorunluluğu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri nitelikleri itibariyle belirli bazı şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Bu yazımızda bu şekil şartlarının neler olduğunu ve bu kuralın istisnalarını inceleyeceğiz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde, düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Yani bu sözleşmeler resmi şekle tabidir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır. Aksi halde, kural olarak, bu sözleşmeler geçersiz olacaktır ve geçersiz sözleşmenin sonuçlarını doğuracaktır.

Sözleşmenin neden resmi şekil şartına tabi tutulduğunu anlayabilmek için öncelikle bu sözleşmelerin doktrin ve Yargıtay tarafından yapılan tanımları incelenmeli ve ardından da ne tür sözleşmeler olduğuna bakılmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi doktrinde “Yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde yapacağı inşaat karşılığında arsa sahibinin yükleniciye taşınmaz devrini yüklendiği sözleşme.” şeklinde tanımlanmıştır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 20/12/2018 tarih, 2018/2608 Esas ve 2018/5171 Karar sayılı kararında “İş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşme.” şeklinde tanımlanmıştır.

Görüldüğü üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden oluşan isimsiz, çift tipli karma sözleşme niteliğindedir.

İsimsiz sözleşmeler, kanunda tanımlanmamış sözleşmelerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de isim olarak Medeni Kanun’da geçmesine rağmen, anılan kanunda tanımı yapılmamıştır. Karma sözleşmeler, tarafların, kanunda düzenlenmiş isimli sözleşme tiplerinden iki veya daha fazlasının içerdiği unsurları, özellikle asli edimleri, kanunun öngörmediği bir biçimde kısmen veya tamamen bir araya getirdikleri sözleşmelerdir. Çift tipli karma sözleşmeler ise, kanunda düzenlenmiş bulunan iki tipik sözleşmenin asli edimlerinin kanunda öngörülmeyen bir biçimde taraflarca karşılıklı olarak yüklenilmesiyle meydana getirilen sözleşmelerdir. Yani çift tipli sözleşmelerde, tarafların borçlandıkları edimler, farklı sözleşme türlerine aittir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de yüklenicinin asli edimi inşaat yapma borcudur. Bu edim eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Arsa sahibinin asli edimi ise mülkiyeti devretme borcudur. Bu edim ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

İşte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekle tabi olmasının nedeni de sözleşmenin bu ikili yapısından kaynaklanmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bileşenlerinden biri olan eser sözleşmesi, kural olarak, hiçbir şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılsa dahi geçerli olur. Ancak diğer bileşen olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun “Şekil” başlıklı md. 237/2 gereği, resmi şekilde düzenlenmemesi halinde geçersiz sayılmaktadır.  

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından “resmi şeklin” ne anlama geldiği hususu, Noterlik Kanunu’nda tanımlanmıştır. Noterlik Kanunu’nun “Noterlerin Genel Olarak Yapacakları İşler” başlıklı 60’ıncı maddesi ve “Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşler” başlıklı 89’uncu maddesi gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmasının yasal dayanağını buradan almaktadır.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre de, “kural olarak” noterde düzenleme şeklinde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16/01/2013 tarih, 2012/13-592 Esas ve 2013/65 Karar sayılı kararı “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek ve arsa sahibinin borcu da, bedel olarak, arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmektir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “eser sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 634, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir.

Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/349 Esas ve 2021/1145 Karar sayılı kararı “Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme iç içe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.”

Ancak bu kuralın bazı istisnaları bulunmaktadır. Yargıtay;

1. Arsa sahibinin, sözleşme kurulurken taşınmazı tapuda yükleniciye devretmiş olması,
2. Yüklenicinin edimini, tamamen veya reddolunamayacak oranda tamamlamış olması hallerinde, şekil koşuluna uygun olmadığı için kural olarak geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçerli saymaktadır.

Şimdi bu iki istisnai durumu daha detaylı inceleyelim.

1- Arsa Sahibinin, Sözleşme Kurulurken Taşınmazı Tapuda Yükleniciye Devretmiş Olması

Yukarıda bahsedildiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunluluğu sözleşmeyi oluşturan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin kısımdan kaynaklanmaktadır. Şayet arsa sahibi, sözleşmenin kurulması esnasında, taşınmaz satış vaadinde bulunmayıp, bedel olarak yükleniciye verilmesi gereken tapuyu doğrudan devretmişse artık sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunluluğu ortadan kalkacaktır. Çünkü sözleşmenin diğer kısmını oluşturan eser (inşaat) sözleşmesi şekil şartına tabi değildir. Adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi, sözlü olarak dahi yapılabilir.

Gerçekten de bazı arsa sahipleri, yükleniciye güven duyarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulurken, arsayı tapuda yükleniciye devretmektedir. Bu durumda, sözleşmenin resmi şekle tabi unsuru olan “taşınmaz devri” işlemi resmi şekle uygun olarak gerçekleşmiş olur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16/01/2013 tarih, 2012/13-592 Esas ve 2013/65 Karar sayılı kararı “Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yükümlülük, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelir. Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir.”

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/2055 Esas ve 2021/129 Karar sayılı kararı “Diğer yandan, gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu’nun 706/1, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşme, noterde yapılmakla birlikte kanunun aradığı şekle uygun olmaksızın onaylama şeklinde yapılmışsa bu sözleşme de geçerli olmayacaktır. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunu’nu 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir.”

Dikkat edilirse yukarıda belirtilen kararda, sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gerektiği, noterde onaylama şeklinde yapılmışsa bu sözleşmenin de geçersiz olacağına da işaret edilmektedir.

Uygulamada görülen bir başka durum da tarafların adi yazılı şekilde sözleşme düzenlemeleri, yüklenicinin inşaata başlaması ve arsa sahiplerinin geçersiz sözleşmeye rağmen daha sonra yükleniciye tapu devri yapmasıdır. Bu durumda, başlangıçta geçersiz olan sözleşme, tapuda devir işleminde sonra geçerli hale gelir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 5/12/2019 tarih, 2016/4932 Esas ve 2019/5121 Karar sayılı kararı “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşulu olup, bu şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Ancak sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan tapu yükleniciye devredilmiş ise başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelir. Somut olayda, mahkemece, sözleşmenin geçersiz olduğu sonucuna varılmış ise de, sonradan yükleniciye tapu devri yapılmasıyla sözleşme geçerli hale gelmiştir.”

2- Yüklenicinin Edimini, Tamamen veya Reddolunamayacak Oranda Tamamlamış Olması

Taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi varsa, yüklenici, inşaatı tamamen veya reddolunamayacak oranda tamamlamışsa, yani inşaat belli bir seviyenin üzerine gelmişse, arsa sahibinin sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesi, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde sayılır ve geçersizlik iddiası Mahkemece kabul edilmez. Zira böyle bir davranış Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” kuralına aykırılık teşkil eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16/01/2013 tarih, 2012/592 Esas ve 2013/65 Karar sayılı kararında “Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez. Zira böyle bir davranış, TMK’nun 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.”

Reddolunamayacak oranda tamamlanmış olmasından anlaşılması gereken, yani inşaatın hangi seviyeye ulaşması halinde sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği konusunda net bir düzenleme yoktur. Yargıtay bu hususu, her olayın somut özelliğine göre değerlendirmektedir.

Adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli sayılması, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile mümkün hale gelmiştir. Yargıtayın bu kararı, günümüzde, resmi şekle aykırı yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli sayılmasının hukuki dayanağı oluşmuştur.

Gerçekten de bir sözleşmenin taraflarından birinin o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve karşı taraf da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğinde sayılmalıdır. Bu hususun yasal himayeden yoksun kalması gerekir. Bu durumlarda sözleşmenin geçersizliğine dayanılarak akdin icrasından kaçınılamamalıdır. Olayın özelliğine göre cebri tescil talebinin Mahkemece kabul edilmesi gerekmektedir.

Anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç kısmına bakıldığında “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin MK’nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.” düzenlemesine yer verildiği görülmektedir.

Söz konusu 1988/2 sayılı İBK’da, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanması halinde sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği belirtilmişti. Uygulama bir süre bu şekilde devam etmiştir. Ancak, Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatlarında istikrar kazandığı üzere, bu koşullar biraz daha esnetilerek “tamamen ifa” yerine “inşaatın reddolunamayacak oranda tamamlanması” yeterli sayılmıştır.

Yargıtay’ın, yüklenicinin inşaatı getirdiği seviye bakımından, reddolunamayacak orana ilişkin somut olayın özelliklerini değerlendirdiği örnek bazı kararları şu şekildedir;

Özet: Adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilmelidir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1822 E. 2020/2934 K. “Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan TMK’nın 706, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2003 gün 2003/875 Esas, 2003/3092 Karar, 12.05.2009 gün 2008/2733 Esas, 2009/2766 Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.01.2013 gün 2012/13-592 Esas, 2013/65 Karar sayılı ilamları).”

Özet: Adi yazılı sözleşme sonucunda, edimler büyük oranda yerine getirilmemiş ise de yükleniciye %20 tapuda pay devri yapıldığı görülmektedir. Bu halde sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğundan … tarihli sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü zorunludur.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/1046 E. 2019/5195 K. “Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup mutlak butlanla batıl geçersiz sözleşmenin feshi sebebiyle davalıya eser sözleşmesinin avansı mahiyetinde verilen taşınmaz hisse kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili istemine ilişkindir.     

Somut olayda adi yazılı yapılmış ve edimler büyük oranda yerine getirilmemiş ise de bu sözleşmeye göre avans niteliğinde de olsa yükleniciye %20 tapuda pay devri yapıldığı ve bu halde sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğundan 30.11.2017 tarihli sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü zorunludur.”

Özet: Sözleşme resmi şekilde yapılmamış ise de tarafların edimlerini yerine getirmiş olmaları nedeniyle sözleşme geçerli kabul edilmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 1/11/2021 tarihli, 2021/814 Esas ve 2021/2534 Karar sayılı kararı “Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, resmi şekilde yapılmamış ise de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesi nedeniyle davalıya düşen bağımsız bölüm ve arsa payları belirlenerek bunlar üzerinden davacıların hisseleri nispetinde hüküm kurulması gerekirken infaza uygun olmayan şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.”

Özet: Adi yazılı şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra tapuda devir yapıldığından sözleşme geçerli hale gelmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1/10/2020 tarihli, 2019/3916 Esas ve 2020/2648 Karar sayılı kararı “…Her ne kadar … 4. Noterliği’nde düzenlenen 04.09.1989 gün 34953 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde …, … ve … taraf olarak yer almamakta ise de 12.08.1989 tarihli adi yazılı olarak düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıkları, tapuda devir yapılmak suretiyle bu adi yazılı sözleşme de geçerli hale gelip, mahkemece hem adi hem de noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile ilgili asıl davada verilen kararın kesinleşmiş olması sebebiyle yüklenicinin açtığı birleşen davada talep ettiği imalat bedelinden tüm arsa sahiplerinin müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmalarında isabetsizlik bulunmadığı…”  

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 11/11/2020 tarihli, 2020/1909 Esas ve 2020/2968 Karar sayılı kararı “Dava, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, … taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenmiş olup, işin tamamlanması ve tapuda da pay devri yapılmak suretiyle geçerli hale geldiği kabul edilen 14.10.2011 tarihli kat karşılığı inşaat yapma ve yaptırma sözleşmesinin…”  

Özet: Radye temelleri atılmış, dört tarafa hem koruyucu hem de taşıyıcı perdeler yapılmış ve inşaatın devamı için demir filizlerinin bırakılmış olduğu tespit edilen inşaatta yüklenicinin edimini önemli oranda tamamladığından söz edilemez. Bu nedenle adi yazılı şekilde yapılmış olan sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilmelidir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 21/01/2021 tarihli, 2020/2055 Esas ve 2021/129 Karar sayılı kararı “Somut olayda yanlar arasında imzalanan sözleşme adi yazılı olarak düzenlendiği gibi getirtilen tapu kayıtları ve taraf beyanlarına göre de davacıya tapuda pay devri yapılmadığı anlaşılmıştır. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 16.05.2017 tarihli bilirkişi raporunda “Mecurun radye temelleri atılmış, dört tarafa hem koruyucu hem de taşıyıcı perdeler yapılmış ve inşaatın devamı için demir filizlerinin bırakılmış olduğu” tespit edilmiş olup bu haliyle edimin önemli oran tamamlandığından ve bunun sonucu olarak sözleşmenin geçerli hale geldiğinden bahsedilemez.

Bu durumda da sözleşmenin şekle aykırılık sebebiyle geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilemez. Bir sözleşmenin geçerli olup olmadığının re’sen hakim tarafından incelenmesi ve buna göre karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 11.07.2017 gün, 2017/1135 Esas, 2017/2835 Karar).”

Özet: Tapu devri yapılmadığı gibi sözleşmenin geri dönülmeyecek şekilde ifası söz konusu olmadığından, geçerli bir KKİS’den bahsedilemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/349 E., 2021/1145 K. sayılı kararı “Somut olayda; davacı tarafından sözleşmenin feshi ile ödediği bedelin iadesi talep edilmiş olup; taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde; sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı, tapu devri yapılmadığı gibi sözleşmenin geri dönülmeyecek şekilde ifası söz konusu olmadığından, geçerli bir KKİS’ den bahsedilemez. Bu nedenle, “çoğun içinde az da vardır”, ilkesi gereğince fesih yerine sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin geçersizliği halinde ise; iki taraf da aldıklarını iade yükümlülüğü altında olup davacı taraf bu amaçla ödediği bedelin iadesini istediğinden, ispatladığı ödemelerin iadesi yönünden hüküm oluşturulması gerekmektedir.”